Konut Piyasasında Balon Sönüyor mu Merkez Bankası Verileriyle 2026 Yılı Emlak Fiyat Endeksi ve Kira Çarpanı Analizi

Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat ve gayrimenkul sektörü, 2025 yılını yüksek faiz ve krediye erişim sorunuyla durgun geçirdi. Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan son Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, fiyat artış hızının enflasyonun altında kaldığını, yani konutun "Reel Olarak" değer kaybettiğini gösteriyor. Peki 2026 yılında ev fiyatları düşecek mi yoksa arz sıkıntısı yeni bir patlamaya mı yol açacak? Ucon.com.tr analistleri, inşaat maliyet endeksi ve kira çarpanı verileri ışığında 2026 projeksiyonunu çıkardı.

18 Aralık 2025 Perşembe 22:57

Son 3 yıldır yatırımcısına enflasyonun üzerinde kazandıran konut piyasasında rüzgar tersine döndü. Kredi faizlerinin aylık yüzde 3-4 bandında seyretmesi, ipotekli konut satışlarını tarihi dip seviyelere çekti. Nakit gücü olan yatırımcının mevduat faizine yönelmesiyle, konut "yatırım aracı" olmaktan çıkıp sadece "barınma ihtiyacı"na dönüştü. Ancak madalyonun diğer yüzünde, artan inşaat maliyetleri ve azalan yeni konut arzı, 2026 yılı için ciddi bir arz şoku riski barındırıyor.

2026 Yılı İnşaat Maliyetleri ve Fiyat Beklentisi TÜİK verilerine göre İnşaat Maliyet Endeksi yıllık bazda artmaya devam ediyor. Bu durum, müteahhitlerin "Maliyetine Satış" sınırına dayanmasına neden oldu.

  • İşçilik Maliyetleri: Asgari ücrete gelecek zamla birlikte şantiyedeki işçilik maliyetleri %35-40 artacak.

  • Malzeme Endeksi: Enerji fiyatlarına endeksli olan çimento ve demir fiyatlarında döviz bazlı artış bekleniyor.

Bu veriler ışığında, 2026 yılında "Nominal" (tabela) fiyatlarda bir düşüş beklenmemekle birlikte, fiyat artış hızının enflasyonla paralel gideceği öngörülüyor. Yani ev fiyatları TL bazında artacak ancak Dolar veya Altın bazında yatay seyredecektir.

Kira Çarpanı (Amortisman) Analizi Yatırımcı için en kritik veri olan "Kira Çarpanı" (Evin fiyatının kaç yıllık kiraya eşit olduğu) İstanbul ve büyükşehirlerde değişti.

İl / Bölge 2023 Çarpanı (Yıl) 2025 Sonu Çarpanı (Yıl) 2026 Beklentisi
İstanbul (Merkez) 20 - 22 Yıl 16 - 18 Yıl 14 - 16 Yıl
Ankara 18 - 20 Yıl 14 - 15 Yıl 12 - 14 Yıl
İzmir 22 - 25 Yıl 18 - 20 Yıl 17 - 19 Yıl
Antalya 15 - 17 Yıl 19 - 21 Yıl 20 Yıl+

Analiz: Tablodan görüleceği üzere, konut fiyatlarının yatay seyretmesi ancak kiraların enflasyon oranında artmaya devam etmesi, kira çarpanlarını düşürmüştür. İstanbul'da bir evin kendini amorti etme süresi 16 yıla kadar inmiştir. Bu durum, nakit parası olanlar için "Alım Fırsatı" sinyali vermektedir.

2026 yılında konut piyasasında "Balon Sönmesi" değil, "Fiyatların Rasyonel Zemine Oturması" yaşanacaktır. Kredi muslukları açılana kadar nakit kral olmaya devam edecek, ancak arz sıkıntısı nedeniyle kiralar artış trendini sürdürecektir.